【国土交通省ガイドラインを分かりやすく解説】原状回復で借主が負担する範囲とは？行政書士が徹底解説
admin「退去費用が高額だけど、本当に支払わなければいけないの？」
「原状回復って、入居時と同じ状態に戻すことじゃないの？」
賃貸住宅の退去時に最も多いトラブルが、「原状回復」をめぐるものです。
実は、多くの方が「原状回復」の意味を誤解しています。
「借りた時と同じ状態に戻さなければならない」と思われがちですが、それは法律上の考え方とは異なります。
そこで重要になるのが、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
この記事では、行政書士の視点から、このガイドラインの内容を分かりやすく解説し、借主が負担する費用・貸主が負担する費用の違いについて詳しくご説明します。
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原状回復とは何か？
まず結論からお伝えします。
原状回復とは、「新品の状態に戻すこと」ではありません。
国土交通省ガイドラインでは、
借主が通常の生活を送る中で生じた損耗や経年劣化については、原則として貸主が負担する
という考え方が示されています。
つまり、
家賃には建物の経年劣化や通常損耗に対する費用も含まれているという考え方です。
そのため、
退去時に部屋を「新築同様」にする義務はありません。
借主負担になるもの
では、どのような場合に借主が負担するのでしょうか。
ガイドラインでは、
故意・過失
または
通常の使用方法を超える使用
による損傷は借主負担とされています。
例えば、
① 飲み物をこぼして放置したシミ
コーヒーやジュースをこぼしたあと、
そのまま放置してシミになった場合です。
これは通常損耗ではありません。
② タバコのヤニ
室内で喫煙し、
クロス全体が変色してしまった場合。
通常の生活とは評価されず、
借主負担となる可能性があります。
③ ペットによる傷
犬や猫が壁紙や柱を引っかいた場合。
これも借主負担になるケースが多いでしょう。
④ 家具をぶつけてできた大きな傷
引越し作業中や、
家具を移動させた際にできた傷。
故意ではなくても、
過失があれば借主負担となることがあります。
⑤ 鍵や設備の紛失
例えば、
- エアコンリモコン
- カードキー
- 鍵
などを紛失した場合は、
借主負担となる可能性があります。
貸主負担になるもの
逆に、
以下のようなものは貸主負担が原則です。
① 家具を置いていた跡
タンスやベッドを置いていたことによる床のへこみ。
通常の生活で避けられないものです。
② 日焼けによるクロスの変色
窓から入る日光でクロスが色あせることがあります。
これも経年劣化です。
③ フローリングの自然な摩耗
長年生活すれば、
床には細かな擦り傷が付きます。
これらは通常損耗として貸主負担となります。
④ エアコンなど設備の寿命
普通に使用していて故障した場合は、
貸主負担が原則です。
⑤ 畳やクロスの経年劣化
時間の経過による色あせや劣化については、
借主負担ではありません。
よく勘違いされるポイント
「7年住んだから全部無料」ではない
「耐用年数を超えたから何も払わなくていい」
というわけではありません。
例えば、
カッターでフローリングを切った場合など、
故意・過失による損傷であれば、
耐用年数だけで判断されるものではありません。
ただし、
修繕費を算定する際には、
設備や内装材の経過年数が考慮されることがあります。
つまり、
負担割合や補修方法については、損傷の内容や使用年数などを総合的に判断することになります。
ガイドラインは法律なの？
よくある質問です。
答えは
「法律ではありません。」
国土交通省ガイドラインは、
裁判所を直接拘束する法律ではありません。
しかし、
実際の裁判や賃貸トラブルでは、
重要な判断資料として広く参考にされています。
そのため、
管理会社や貸主と話し合う際にも、
ガイドラインに基づいて説明することには大きな意味があります。
行政書士が実際に経験したケース
私自身、
退去時に
約10万円を超える修繕費を請求されました。
その中には、
契約書に記載のないクリーニング費用や、
通常使用かどうか判断が分かれるフローリングの傷などが含まれていました。
契約書やガイドラインを確認し、
管理会社へ冷静に確認した結果、
最終的には、
修繕費は約10万円から約2万円まで減額
となりました。
もちろん、
すべてのケースで同じ結果になるわけではありません。
しかし、
「請求されたから払う」のではなく、「契約書やガイドラインに照らして確認すること」の大切さを改めて実感しました。
退去費用で困ったら確認したい5つのポイント
✅ 契約書に特約があるか
✅ ガイドラインでは貸主負担とされていないか
✅ 通常損耗ではないか
✅ 請求額の根拠を確認したか
✅ 納得できない場合は冷静に説明を求めたか
よくある質問（FAQ）
Q. ガイドラインに書いてあることは絶対ですか？
いいえ。
ガイドラインは法律ではありません。
ただし、
実務や裁判でも重要な参考資料とされており、
貸主・借主双方が話し合う際の基準として広く活用されています。
Q. 契約書の内容とガイドラインが違う場合は？
契約書に特約がある場合は、
その内容や有効性も含めて判断する必要があります。
特約があれば常に有効というわけではなく、
判例や消費者契約法などとの関係も考慮されます。
Q. 管理会社から「これは借主負担です」と言われました。
その場で支払う前に、
契約書や請求の根拠を確認することをおすすめします。
疑問があれば、
説明を求めることは決して失礼なことではありません。
行政書士からのアドバイス
退去費用トラブルは、
法律を知らないことにつけ込まれて起こるものばかりではありません。
貸主・管理会社・借主のそれぞれが、
ガイドラインや契約内容の理解に違いがあることで生じるケースも少なくありません。
だからこそ、
大切なのは感情的になることではなく、
契約書やガイドラインという共通の基準に基づいて話し合うことです。
まとめ
退去時の原状回復で重要なのは、
「通常損耗」と「借主の故意・過失」を区別することです。
請求された費用が本当に借主負担なのか、
契約書や国土交通省ガイドラインを確認することで、
不要な負担を避けられる可能性があります。
退去費用に疑問を感じたら、
まずは契約書とガイドラインを確認し、
分からないことは管理会社へ質問するようにしましょう。
当事務所でもご相談を承っております
退去費用について、
- 原状回復の範囲が分からない
- 契約書を確認してほしい
- 管理会社とのやり取りに不安がある
- 内容証明郵便を作成したい
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